شراء شقة بدون الاستعانة بمحامى ما الاوراق المطلوبة للشراء وصحة البيع وتجنب النصب

[travolta]

شراء شقة بدون الاستعانة بمحامى ما الاوراق المطلوبة للشراء وصحة البيع وتجنب النصب من البائع

[ahmed hassn2012]

إجراءات يجب على الراغبين فى شراء شقة تمليك اتباعها.

أولا تقوم بإجراء المعاينه اللازمة للعقار الكائن به الشقة محل التعامل، والتأكد من مساحتها والمواصفات المتفق عليها عند الشراء.

ثانيا لا تقوم بشراء وحدة سكنية لم يتم بناؤها أو لم ترها على الطبيعة، لأنه عند التنفيذ من الوارد تغير المساحات أو التقسيم الخاص بها عن أى وحدة أخرى.

ثالثا بعد الانتهاء مما سبق وقبولك للوحدة ومعاينتها واتفاقك على قيمتها مع البائع فيحق لك طلب الاطلاع على كافة مستندات البائع كسند لملكيته.

وهى قد تكون أحد هؤلاء
1- عقد البيع المسجل "العقد الأخضر"، وهو أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقارى المشهر بها بمعرفة أى شخص، حتى إن لم يكن طرفاً فيه، وذلك بموجب رسم.

2- عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائى الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ"عبارة" نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.. وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.

3- عقد موقع من طرفيه وليس به أختام، وبالتالى لا يوجد حكم بصحة توقيع البائع عليه، وهذا يعد عقدا عرفيا تماما، ومن الممكن اصطناعه، ولا يعد سنداً لملكية الوحدة.

4- بالإضافة إلى العقد فلابد من الاطلاع على آخر إيصال كهرباء ومياه وغاز وتليفون "إن وجد".

رابعاً يتم أخذ صورة من كل ماذكر وما قد يستجد كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى.

خامسا يتم الاستعلام بالحى التابع له الوحدة محل التعامل عن الأرض ومالكها بالحى وعن الوحدة وموقفها من رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه، وكذا عن الخدمات بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.

سادسا بعد الاستعلام عن العقار بالحى يتم الاستعلام عن كافة الخدمات الموجود بالوحدة عن طريق الإيصالات السابق استلام صور منها مثل (شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال)، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة.

سابعا يتم الاستعلام عن العقد سند الملكية وهناك فرضان فى تلك الحالة

1- العقد المسجل "الأخضر" يتم الذهاب بصورته إلى مأمورية الشهر العقارى المستخرج منها وهى تكون موضحة أعلى العقد، ويتم التقديم على صورة رسمية من تلك العقد بموجب طلب للمأمورية.. ونقوم بمطابقته بالصورة، والتأكد من صحة رقم القطعة محل العقار والحدود والمساحة الخاصة بالوحدة تحديدا.
2- العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.

ملحوظة: لوجود خطأ شائع بين الناس فلا يوجد ثمة فروق بين العقد الابتدائى أو النهائى فكليهما يعتبر عقدا ابتدائيًا وهى مجرد تسميات نحن نسميها فقط.. والعقد النهائى هو فقط العقد المسجل "الأخضر".


ملحوظة أخرى: توجد عقود تكتب على الورق الأخضر "شبيهة للعقد المسجل"، وهى لا تعد عقدا مسجلا، وإنما هى عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها خاتم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقى، فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقارى فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل فها دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائى وليس عقدا مسجلا.

ثامنا بعد الانتهاء من كافة الاستعلامات والتأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويتم ذكر فيه تسلسل الملكية، ضمان البائع بحيازته للوحدة وضمانه للعيوب الخفية، التى قد تظهر ووضع شرط جزائى لذلك ذكر الحدود الخاصة بالعقار والوحدة أيضا، وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية.


تاسعا وأخيرا بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية (كهرباء – مياه – غاز – تليفون) فيمكنه نقل كافة ما سبق باسمه بموجب هذا التوكيل.

وكتابة عقد البيع وينص فيه بعدم سبق التصرف بالشقة سواء بالبيع او الرهن او قرض و ليس عليها اى حقوق للدولة او الاشخاص

[richard2006]

الله ينور يا أستاذ أحمد متااااابعه ممتازه.
وليا سؤال. كم من الوقت يلزم لآنهاء هذه الاجراءات أن كانت عن طريق محامي

[travolta]

2- العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.

دلوقتى انا عاوز اتاكد ان العقد للبائع مكتوب عليه بصحة التوقيع هل لازم ادهب للمحكمة واشوف الاستعلام عن الدعوى
اما توجد طريقة اخرى لاستعلام عن العوى من على الانترنت الرجاء المساعدة بالتفصيل؟

[travolta]

دلوقتى انا عاوز اتاكد ان العقد للبائع مكتوب عليه بصحة التوقيع هل لازم ادهب للمحكمة واشوف الاستعلام عن الدعوى
اما توجد طريقة اخرى لاستعلام عن العوى من على الانترنت الرجاء المساعدة بالتفصيل؟

[smart 90]

ببساطة يا اخى لو ناوى تشترى شقة من شخص هتتفق معاه على البيع وهتشترى عقد بيع ابتدائى من أى مكتبة بجوار المحكمة وهتكتبوا العقد لكل واحد نسخة من العقد وبعد كتابة العقد المفروض تعمل توكيل لمحامى عشان يعملك صحة توقيع على العقد فى المحكمة اللى انتا تابع ليها ولو مش عايز محامى هتأخد العقد وتسأل فى المحكمة عن اجراءت دعوى صحة التوقيع وتعملها بنفسك وهيتم تحديد جلسة لنظر الدعوى والتنبيه على البائع بالحضور ليقر بصحة توقيعه على عقد البيع

[ahmed hassn2012]

الله ينور يا أستاذ أحمد متااااابعه ممتازه.
وليا سؤال. كم من الوقت يلزم لآنهاء هذه الاجراءات أن كانت عن طريق محامي
وعليك اخى الغالى
الاجراءات لمتابعة موضوع العقد المسجل هى التى تأخذ بعض الوقت ممكن يومان الى اسبوع اما موضوع العقد العرفى واللى عليه صحه توقيع ممكن مجرد مطالعة العقد والحكم - المشكله بتكون فى العقد العرفى بدون رفع دعوى صحة توقيع وداه لازم تكون متأكد من البائع وسألت كويس على موضوع الشقة قبل الشراء

[ahmed hassn2012]

دلوقتى انا عاوز اتاكد ان العقد للبائع مكتوب عليه بصحة التوقيع هل لازم ادهب للمحكمة واشوف الاستعلام عن الدعوى
اما توجد طريقة اخرى لاستعلام عن العوى من على الانترنت الرجاء المساعدة بالتفصيل؟

لا توجد متابعة عن طريق الانترنت
متابعة الموضوع بيكون عن طريق المحكمة اللى اصدرت الحكم
وممكن مجرد مطالعة العقد والحكم تعرف ان فعلا الاختام صحيحة وسليمة
بس داه للشخص المتمرس للعقود والاحكام ولذلك نصحية حضور محامى تثق فيه فى متابعة اوراق الشقة وكتابة العقد افضل كثير من الدخول فى متاهه مستقبلا لان هناك بعض الامور قد تخفى عليك ولا تظهر الا بعد كتابة العقد ولا تستطيع الرجوع بشىء على البائع وتجنب امور النصب
ولا شك ان تلك الامور كلها حفاظا على حقك ومالك وقد لا يكون لها داعى اذا كنت تثق فى البائع وسألت كويس عن موضوع الشقة قبل الشراء
والله الموفق